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매매 후 누수하자 담보책임은 누구에게 있을까?
매매 후 아랫집 누수로 인한 책임 새집 거래 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 그중 하나는 아래 집으로 물이 새는 것입니다. 매매 후 발생하는 아랫집 누수 문제와 이에 대한 책임은 누구에게 있는지 살펴보겠습니다. 거래 후에도 누수 문제가 발생하면 꽤 골치 아픈 일이 될 수 있습니다. 집을 매도한 후에 누수가 발생하면 머리가 아플 수 있습니다. 이는 더 큰 문제가 될 수 있습니다. 특히 물이 아래 집으로 흘러들어가는 경우 더욱 그렇습니다. 누수는 집의 구조적 결함이나 배관의 노후 등 눈에 띄지 않는 문제로 인해 발생할 수 있습니다. 이러한 문제는 거래 당시에 식별하기가 쉽지 않기 때문에 매수자는 혼란을 겪을 수밖에 없습니다.
대부분의 주택 구입 계약에는 일정 기간 동안 주택 상태에 대한 하자 담보에 대한 책임이 포함됩니다. 누수에 대한 하자담보책임은 통상적으로 6개월 정도입니다. 이 기간 내에 누수가 되면 매도인의 책임으로 있습니다. 다만, 매수자가 리모델링을 한 후 발생한 누수, 입주 후 배관이나 화장실 설비를 부주의하게 사용하여 누수가 발생했다면 매수자의 책임입니다.
매도 후 보일러에 대한 하자담보책임은 누구에게 있을까?
아파트 매매 후 보일러 기계가 작동을 하지 않는 경우에는 하자 기준일을 잔금일 또는 등기일로 보고 있어 보일러 작동여부는 매매계약 체결 전 현장답사를 통해서 보통 매도인에게 확인을 하며 매매계약 시 ‘현 시설물 상태에서의 계약이다’라는 특약이 들어가 있고 중개대상물확인설명서에 확인하는 곳이 있어 서로 확인여부를 체크해 가면서 계약을 하기 때문에 매매 체결 후 매수인은 하자에 대한 책임을 물을 수 없습니다.
보일러 배관상에 하자가 있는 경우에는 매도인에게 하자담보를 물을 수 있습니다. 잔금일 이후 보일러 배관의 하자로 문제가 생긴 경우에는 하자발생을 안 날로 부터 6개월 이내에 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 오래된 주택의 경우 보일러 배관이 어느 날 갑자기 터지는 것이 아니고, 노후가 쌓이면서 진행되기에 살고 있는 매도자도 알지 못하는 경우가 많습니다. 매도인이 수리비용을 지불하지 않을 경우에는 소송을 해서 비용을 청구할 수 있습니다.
민법 제580조는 매매로 인한 하자담보책임으로 매매한 부동산 건물에 하자가 있는 경우에 해당합니다. 하자는 경미한 수준이 아니라 중대한 하자로 침하, 누수, 균열 보일러 배관 불량, 전기배선의 문제등이 있을 경우 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 중대한 하자의 경우 매매계약 해제와 동시에 손해배상 청구가 가능합니다. 그리고, 매매 목적물에 하자는 있지만 매수인 목적을 달성할 수 없을 정도의 중대한 하자가 아닌 경우 계약 해제는 불가능하고 손해배상 청구만 가능합니다.
하자담보책임은 강행규정이 아닌 임의규정이라서 계약 당사자간의 합의가 우선시 되기 때문에 각자의 위치에서 유리한 특약을 하려면 '매도인의 하자담보책임 기간은 잔금일로부터 6개월로 한다. 잔금일까지는 매도인이 하자담보책임을 지기로 하며, 잔금일 이후에는 매도인에게 하자담보책임을 요구하지 않기로 한다.'라는 특약을 계약서에 필히 넣어야하며, 매수인게게 유리한 특약을 하려면 '매도인이 고지하지 않은 부분에 하자가 있을 경우, 「민법」상 하자담보책임과는 별개로 매도인은 이를 보수 또는 원상회복 해주기로 한다. 잔금일 이후 6개월 이내에 추가로 발견된 하자는 매도인이 하자담보책임을 지기로 한다.'라는 특약을 하나라도 넣어야 각자의 위치에서 유리한 계약을 할수 있습니다.
하자담보책임은 누구에게 있을까요?여러분도 곰곰히 생각해보세요.